CLAYTON CASTELANI
SÃO PAULO, SP (CBS NEWS) – Alvo de pedidos de demolição e de indenização milionária ao município, um edifício residencial de alto padrão nos arredores da avenida Faria Lima passou a ter condições de ser regularizado após a gestão do prefeito Ricardo Nunes (MDB) ter leiloado nesta terça-feira (19) certificados que permitem erguer e ampliar construções em alguns trechos de bairros da zona oeste de São Paulo.
Responsável pelo edifício St. Barths, a construtora São José comprou R$ 67 milhões em títulos na venda pública desta terça e pagará uma multa de aproximadamente R$ 30 milhões para concluir o prédio, segundo o advogado da empresa Edgard Leite.
A regularização se tornou possível devido a mudanças nas regras da Operação Urbana Consorciada Faria Lima realizadas pela Câmara Municipal no ano passado e aprovadas por Nunes.
Os valores a serem gastos pela São José são significativamente menores do que potenciais prejuízos com o pagamento de uma indenização por danos morais de R$ 500 milhões, requerida pelo Ministério Público, e com a eventual demolição do imóvel, requisitada pela Procuradoria Geral do Município. Os pedidos não foram acolhidos pela Justiça, mas a discussão judicial ainda não está encerrada.
Localizado na rua Leopoldo Couto Magalhães Júnior, no Itaim Bibi, o empreendimento está dentro de um perímetro com regras específicas para construção. As diretrizes da operação também valem para trechos dos bairros Pinheiros, Vila Olímpia e Vila Nova Conceição.
Uma das normas mais importantes é que o direito de ocupar o solo pode ser negociado no mercado financeiro após uma oferta pública inicial do município. O nome do instrumento comercializado para este fim é Cepac (Certificado de Potencial Adicional de Construção).
O St. Barths, com seus 23 andares, foi erguido sem que um número suficiente de certificados tivesse sido vinculado ao projeto. O representante da construtora atribui isso ao longo período sem a realização de leilões. O penúltimo ocorreu em 2019.
Leite afirma que a São José possuía somente 300 títulos porque não havia conseguido comprar os cerca de 3.700 dos quais necessitava. Situação que mudou no último leilão, quando a empresa adquiriu aproximadamente 3.800 certificados. Quantidade que excede ligeiramente o necessário para o imóvel com área construída de 14.521 m², segundo o advogado.
O prédio tem unidades com tamanhos que variam entre 382 m² e 739 m² e podem ter até oito vagas de garagem. O preço das unidades pode superar R$ 15 milhões. O empreendimento está em uma das localizações mais valorizadas da cidade.
Até o momento, pouco mais de 80% da obra está concluída, restando a fase de acabamento. Para utilizar os Cepacs comprados no leilão, a proprietária do imóvel ainda precisa pedir as devidas autorizações para órgãos municipais como a São Paulo Urbanismo e a Secretaria Municipal de Urbanismo e Licenciamento.
LEILÃO TEM RESULTADO ABAIXO DO ESPERADO
O leilão da Operação Urbana Faria Lima arrecadou R$ 1,67 bilhão em títulos, valor que equivale a aproximadamente 60% dos R$ 2,8 bilhões esperados.
Foram vendidos quase 95 mil Cepacs, pouco mais da metade dos 164,5 mil colocados à disposição dos investidores. Cada certificado foi negociado por R$ 17,6 mil, valor mínimo unitário e também o mesmo da última oferta pública, de 2019.
A venda pública aconteceu em meio a uma contestação judicial que, na avaliação de Nunes e da cúpula da área de urbanismo do município, pode ter desestimulado o interesse de parte do mercado. Ainda assim, a gestão afirmou, porém, que a arrecadação é a maior para uma concorrência desse tipo.
O certame ocorreu um dia depois de a Justiça de São Paulo ter revogado uma decisão provisória que, na última sexta-feira (15), havia suspendido um bônus aplicado a títulos eventualmente utilizados em terrenos próximos a corredores de ônibus e estações de metrô.
Essa bonificação, também incluída na revisão das regras da operação, permite aumentar em 30% a área construída nesses locais. O mérito da questão ainda não foi julgado.
O bônus não se aplica aos certificados comprados pela São José que, em vez de disso, terá multa de 45% sobre os títulos adquiridos, afirma o advogado da construtora.
Recursos arrecadados com uma operação urbana devem ser revertidos em benfeitorias para melhorar a infraestrutura da área em que o município, por meio da própria operação, pretende estimular a expansão imobiliária.
Uma lei da gestão Nunes permitiu, porém, estender a aplicação dos valores arrecadados para o complexo de favelas de Paraisópolis, a cerca de 4 km de distância da Faria Lima. A prefeitura diz que utilizará todo o valor arrecadado em obras de urbanização das comunidades.
